Høsten 2007 og inn i 2008 så vi tegn på avskalling i salg av nye boliger. I løpet av 2008 ble det tatt helt nødvendige grep med kraftig nedbemanning og redusert produksjonstakt, samtidig som vi kuttet kostnader i hele organisasjonen. Dette viste seg å være helt avgjørende for driften i 2009. I begynnelsen av 2009 ble konsernets lånebetingelser reforhandlet og finansieringen sikret for de kommende tre år. Samtidig viste både eksisterende og nye aksjonærer selskapet tillit ved deltagelse i to emisjoner som styrket selskapets finansielle stilling ytterligere. Vi kunne derved gå gjennom 2009 med finansiell trygghet og den arbeidsro som kreves for å fokusere på god drift basert på en vesentlig lavere kostnadsbase.

En ventet korreksjon

En korreksjon i boligmarkedet i Norge med størst utslag innen segmentet ”blokk i byen” var forventet. Flere års prisvekst og lett tilgang til finansiering førte til overinvesteringer og betydelig innslag av finansielt motiverte kjøpere og spekulasjon. Både innen ”blokk i byen”-segmentet og fritidsboliger absorberte denne kjøpe-gruppen et volum utover normal etterspørsel som bidro til overetablering av nye prosjekter. Korreksjonen medførte at en rekke store ”blokk i byen”-prosjekter ble terminert, og bolig-bransjens samlede igangsettingsnivå sank dramatisk.

I Sverige førte finanskrisen til store problemer for eksportindustrien med ringvirkninger for øvrig industri, banker og offentlige etater. Som direkte følge av dette økte arbeidsledigheten voldsomt. Som i Norge ble nye boligprosjekter i sentrumsområder i stor grad terminert.

Mot slutten av 2008 ble også vårt hovedmarked – småhus og familieboliger utenfor sentrumsområdene – truffet av en eskalerende finanskrise og banker som for en periode sluttet å låne ut penger til boligkjøpere.

Nøktern optimisme

Selv om vi erfarte en bedring i etterspørsel våren 2009, var likevel usikkerheten stor. Var bunnen nådd, og når ville markeds-situasjonen normaliseres og snu til det mer positive? Vi kan konstatere at kjøpsviljen og -evnen hos våre kunder, kjøpere av familieboliger og småhus for ”folk flest”, gradvis vendte tilbake gjennom året. Boligbehovet til ”folk flest” er behovsdrevet ut fra familiesituasjon, befolkningsøkning og flyttemønster. Med lav rente, mer normal tilgang på finansiering, et fungerende bruktboligmarked og stabilisert arbeidsledighet, ble pessimisme vendt til nøktern optimisme.

I 2009 har det vært en prioritert oppgave å sikre et solid fundament for virksomheten. Ledelsen har hatt høyt fokus på effektiv drift og ressursbruk, produktutvikling og salg. Vi fikk etablert tilstrekkelig finansiell fleksibilitet. Nye aksjonærer er kommet til, både private og institusjonelle. Interessen for å investere i BWG Homes har økt også hos store utenlandske investorer, som igjen har fått tro på selskapets omstillingsevne og vekstmuligheter.

Sentrale rammebetingelser

Rentenivå, tilgang på finansiering og arbeidsledighetsnivå er sentrale rammebetingelser for både boligkjøpere og boligaktører. De siste årene har igangsetting av nye boliger vært synkende både i Norge og Sverige, samtidig som befolkningen øker og store ungdomskull skal kjøpe sin første bolig. Det er i ferd med å bli et for lavt utbud av boliger i markedet, og all teori om tilbud og etterspørsel tilsier da økt prispress. Vi vet historisk at ubalanse over tid mellom tilbud og etterspørsel medfører økte priser både på brukte og nye boliger og i leiemarkedet. Det faktum at det bygges for få nye boliger adresseres etter vår oppfatning i for liten grad i debatten om ”boligbobler” og prispress.

Myndighetenes virkemidler for å motvirke ”boligbobler” har så langt vært advarsler om renteøkning og strammere betingelser for boligfinansiering med strengere krav til egenkapital og betjeningsevne. Spesielt førstegangs boligkjøpere vil da få problemer med å komme inn i markedet. Det er vanskelig å se disse virkemidlene som noe annet enn ”midlertidig smertelindring”, ettersom de i liten grad kurerer de underliggende utfordringene som er å sørge for et tilstrekkelig utbud av nye boliger.

Skal man få økt tilgang av nye boliger, må myndighetene i større grad ha forståelse for hva som driver dette. Kritiske faktorer for boligprodusentene er blant annet tilgangen på riktig beliggende tomteområder regulert for boligbygging og kommunal saksbehandlingskapasitet. Like viktig er det at boligprodusentene får tilstrekkelig finansiering for økt aktivitet. Både myndighetene og bankene har sentrale roller i å tilrettelegge for økt tilgang av boliger. Etter vår oppfatning vil dette være et mye viktigere bidrag til begrensning av ”boligbobler” enn å stramme inn finansieringsmulighetene for boligsøkende med reelle behov for anskaffelse av ny bolig.

Posisjonert for lønnsom vekst

BWG Homes går inn i 2010 med et solid utgangspunkt. Vi har gjennom 2009 oppnådd et sterkt salg og en betydelig økning i ordrereserve. Vi har en god eiendomsreserve og attraktive prosjekter under produksjon så vel som klare for salg. I Norge ser vi en stabil lav arbeidsløshet kombinert med en fortsatt lav rentebane, noe som bør opprettholde grunnlaget for oppskalering av virksomheten gjennom 2010 og 2011.

Sverige ligger etter vår formening ett år etter Norge i innhentningen. Men vi har økt ordrereserven betydelig gjennom 2009 og takter sakte opp produksjonen gjennom 2010. Det kan se ut til at arbeidsløsheten er i ferd med å flate ut og vil være fallende fra 2011. Dette kombinert med et lavt rentenivå bør danne et godt utgangspunkt for videre vekst fra 2011.

Vi skal holde fast ved vår kjernevirksomhet og fortsette å gjøre det vi er best til – å bygge og selge kvalitetsboliger til fornuftig pris, og å utvikle attraktive boligområder med god beliggenhet i nærhet av byer og tettsted der ”folk flest” ønsker å bo. Vi prioriterer lønnsomhet og kvalitet i leveransene, og det pågår et kontinuerlig forbedringsarbeid i forhold til produkter og arbeidsprosesser. Den langsiktige målsetningen er uendret. Gjennom lønnsom vekst skapes verdi for aksjonærene.

Lars Nilsen
Konsernsjef